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房贷利率变化

全球量化宽松,长期利率缓慢下降,有房贷的客户都建议转换为MLf。美国,英国等由于疫情因素反而加快了利率下降。

房贷利率变化

改了以后不会变高也不会变低,而是和以前房贷合同的执行利率一样。因为央行已经文件规定,在2020年3月1日至2020年8月31日转换期间,转换成LPR后的房贷利率与转换前利率保持一致。

计算公式如下:

转换后利率=2019年12月LPR值4.8%+【加点数值】,【加点数值】=原合同利率-2019年12月LPR值4.8%,所以转换后利率就等于原合同利率。

其实在2019年LPR改革前,我们的房贷利率是根据贷款基准利率浮动变化的,例如央行某一年对贷款基准利率进行了加息或降息操作,那么在次年银行就会根据新的贷款基准利率调整房贷实际执行利率,但上浮或下浮的比例是不变的。而2019年8月,为了推进贷款利率市场化,央行对贷款基准利率进行了改革,完善了贷款市场报价利率(LPR)的形成机制,放弃再设定贷款基准利率,因此,原来基于贷款基准利率变化的房贷,定价锚不存在了,所以银行只能重新定位新的利率锚,也就是大家的房贷利率为什么要转换为LPR基准定价的原因了。

至于选择转换为固定利率还是转换为LPR浮动利率?

如果利率很优惠且合同剩余时间还比较长,建议可以选择固定利率;如果原来利率比较高,建议选择基于LPR的浮动利率。当前因疫情影响,经济下行压力较大,央行为了支持实体经济一直在引导利率下行,未来几年内,利率持续走低的概率也比较大,所以转换为LPR浮动利率后会享受到未来利率下行的红利。

那为什么利率很优惠的可以选择固定利率呢?

从长远看,利率有低的时候也就会有高的时候,毕竟经济是周期性的。可以看一下近20年房贷利率的情况,其实当前阶段的房贷利率水平已经处于历史最低水平,2000年以后的房贷利率曾最高到达过7.8%,所以如果你现在的利率比较优惠,且自己也比较满意,也可以选择固定利率。


2019年12月发布的房贷利率机制重新调整,按照通知,今年3月1日-8月31日这段时间内,所有人可以重新选择房贷利率标准,“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率,二选其一,每个人都有重选机会,但也只有一次机会。

1,固定利率,即原合同规定利率,无论是之前利率9折的4.41%、基准的4.9%、还是利率上浮25%之后的6.125%等,原来怎么定保持不变,那么你的月供也不变;

2,LPR+基点,LPR是按照报价有浮动的,就是“原利率-2019年12月LPR”差值,如果按这个方式算,只要LPR在变动,那么你的月供就会随着变动,不固定;

从金融角度长期来看,房贷利率下调这是国内大趋势,欧美国家利率已经进入负利率时代。

在看国内房贷利率情况,2019年8-10月为4.85%,2019年11-2020年1月为4.80%,7个月,房贷利率从4.85%降到4.75%,下调了10个基点。

中国人民银行公布了2月份最新LPR(贷款市场报价利率),已经出现了下调:

1年期由4.15%,降为4.05%,下调10个基点;

5年期由4.8%,降为4.75%,下调5个基点;

这是房贷利率机制改革以来,与房贷利率直接相关的5年期LPR,第2次下调了。

因此长期来看,LPR继续下调的趋势依然会保持,如果你选择了“LPR+基点”的利率机制,那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。

但LPR一直降这种协议是不会存在的,只能从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测,降利率是一个大趋势,选择LPR意味着更合算。

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